以农村宅基地房屋拆迁后的安置房签订的以房抵债协议是否有效？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-039-3总第250）

民间借贷债务纠纷中可否约定以房抵债，性质如何认定？

以不能办理产权转移小产权房以房抵债，法院认定违反法律法规强制性规定、无效！

---严1、戴某等与严3确认合同无效纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

小产权房 以房抵债 非同一集体经济组织成员 合同无效 法律法规强制性规定 非真实意思表示 

【要点提示】

以房抵债协议，双方并未就借贷本息、房屋及其装修价格进行结算，不能体现双方平等自愿结算的意愿，更无法体现协议的公平、公正性。农村宅基地房屋拆迁后的安置房，不宜以国有土地上产权不明确的商品房自由买卖或抵债流转。

【当事人信息】

原告、被上诉人：严1、戴某、严2

被告、上诉人：严3

【案情简介】

严1和戴某是夫妻关系，案外人严4是严1和戴某的大儿子，严2是严1和戴某的小儿子。

2015年8月19日，严4向严3出具借条，内容为今借到严3计人民币59万元整，此款在2015年8月28日之前结清。当日严3将49万元汇入焦某（严3的女婿）的账户，焦某后将49万元转汇严4账户。2015年12月17日，严4向严3出具承诺，承诺在2015年12月21日下午结清欠款，否则转让某花园二期4号楼303、304房屋。2015年12月23日，严1、戴某（甲方）与严3（乙方）签订以房抵债协议，内容为：现有甲方的儿子欠乙方人民币伍拾万元整，现无力偿还，将某花园A4号楼303、304室抵债给乙方，不得反悔。1、协议签订之日起甲方将所有手续交付给乙方，后续手续次日去管委会补签（钥匙在2015年12月29日交付）。2、需办理过户手续，甲方必须无条件配合。3、甲方将房屋抵债给乙方后两清，乙方不得再向甲方要债。4、本协议签订完成属双方自愿（不可反悔）。后严2在严4的要求下也在该协议的甲方处补签了名。2016年2月3日、2016年2月28日，焦某以某花园二期4号楼303、304房屋抵债给其为由撬锁进入该房屋，并更换了门锁，引发纠纷，严1、戴某报警，公安部门出警后均要求双方通过法律途径解决。

案情补充：2010年12月A市经济开发区管委会（H镇）因开发区项目建设需要，对严1位于B村的房屋进行拆迁，严1选择的拆迁安置房即某花园二期4号楼303、304房屋，该安置房属于农村小产权房，至今未进行相关产权登记。

另，严4因涉嫌诈骗于2016年2月4日被刑事拘留，同年3月11日被逮捕。2016年9月14日，法院作出刑事判决：一、被告人严4犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币五十万元。二、责令被告人严4退出赃款人民币1033.5415万元，分别发还给相关被害人（详见发还清单）。发还清单中载明：被害人焦某106.9万元。

【法院判决】

一审：严1、戴某、严2与严3于2015年12月23日签订的以房抵债协议无效。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、子女对父母拆迁安置房是否享有处分权？签署的以房抵债承诺书是否有效？

【详见本公众号2018年5月25日推文】子女对父母拆迁安置房是否享有处分权？签署的以房抵债承诺书是否有效？

二、民间借贷债务纠纷中可否约定以房抵债，性质如何认定？

【详见本公众号2018年5月29日推文】民间借贷债务纠纷中可否约定以房抵债，性质如何认定？

三、以农村宅基地房屋拆迁后的安置房签订的以房抵债协议是否有效？

1、法律并不禁止犯罪人的亲属自愿为减轻犯罪人的过错所做出的补偿行为。本案中严1、戴某作为严4的父母为解决其与焦某的纠葛在凌晨时分在以房抵债协议上签名属实。但并不清楚所涉款项已经作为诈骗赃款予以登记；其抵制该协议约定交付的履行，为此两次报警处理；在严3提起确认该协议有效之诉时，提出抗辩，且致本案提起确认以房抵债协议无效之诉；上述举动均表明严1、戴某并非自愿为严4偿还诈骗赃款，以房抵债协议上的签名非其真实意思的表示。

2、就以房抵债协议本身，双方并未就借贷本息、房屋及其装修价格进行结算，不能体现双方平等自愿结算的意愿，更无法体现协议的公平、公正性。

3、严3提供相关用地规划许可属实，但因涉及农村集体土地上的房屋拆迁，相关土地流转及社会保障政策有待完善，故讼争房屋至今未有产权证书双方并无异议，即目前产权性质并不明确，尚不宜以国有土地上产权不明确的商品房自由买卖或抵债流转。

综上，法院认定双方签订的以房抵债协议无效。

四、什么是小产权房？与大产权房有什么区别、有哪些法律风险？

【以下内容后文解析】

【涉案法条】

《中华人民共和国土地管理法》

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益”；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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